珍惜核心区，否则年底只有去绕城高速买房了

4月28日，“双集中”后的重庆首轮土拍。

中央公园北的4块地，空港佳园公租房附近，距离绕城高速直线距离约1公里，距离中央公园直线距离2.5公里，在中铁建率先以元/㎡的楼面价拿下之后，中交以最高元/㎡的价格再次拿下两宗地。

那，中央公园北，距离绕城高速1公里左右的地，年底的房价预计会卖多少呢？

参考中央公园北，融创隐溪晓院元/㎡的楼面价，目前在售建面均价元/㎡来看，绕城高速的房价，预计要摸到建面元/㎡左右。

那么，同样2万的价格，你是愿意买距离绕城高速1公里的房子，还是CBD核心区的房子？先不用回答，看完本文自然有答案。

那么，这次土拍，有什么干货可以解读？时间有限，除了房住不炒，攀哥只说7条干货，看完务必马上行动。

01

年底只能住郊区

一张图就解释清楚，为什么年底只能住郊区了。

（图片来源：铭腾机构）

本次土地供应，除了编号29的花卉园地块，另外就只有编号5、6、7、8、11的5块地，还处于相对的城市核心，红圈加起来，总共就6块。实话实说，7、8号地，滩子口，我自己买房的话，应该是不会买那里的。11号地块只是没有过中梁山而已，5号地块在老成渝高速边上，6号地块准确说是巴山。只有29号地是最优质的的，不过因为只有2万多方，太袖珍，也成不了什么气候。

供应量最大的，是编号28到41那里，地图北边，重庆中央公园那几个字上面一点，靠近绕城高速的地方，我们数了一下，一共有10块地。

供应量第二大的，是沙坪坝区，中梁山的西边，9、10，以及15-19号地块，共7块。其中3块在大学城的，也在绕城高速旁边，9号地，靠近土主物流园了。

本次土地供应中，渝北区和沙区（高新）成了供应主力，占比60%。

除了北边和西边，60%之外，年底还能买哪里呢？要么就是广阳岛附近，要么是巴南的界石附近。问题是，广阳岛和界石，都差不多是在绕城高速附近了。

我真的不想住绕城边，核心区才是我的真爱。

02

并且价格也不低

要是绕城便宜一点嘛，也还说得过去。

4月28日上午，除康田拿下的中央公园宗地，因为要建8万方写字楼无偿移交，导致0溢价外，其余5宗地，从元/㎡到融创拿下的元/㎡，简直震惊。特别是融创拿下的花朝小学宗地，按照元/㎡的楼面价，即使按照最低的成本测算，*（1+20%）+元大建安，则花朝小学宗地未来开发商的成本价，将达到建面元/㎡，如果融创再引入一个高端产品系，花朝小学地块的售价，只会往上面加。

那么，花朝小学在哪里？

（图片来源：铭腾机构）

下午的大渡口土拍，金科+华宇+新希望，则直接把大渡口建桥旁边的一块80亩小地块，干到了元/㎡，那么这个6万方的小项目，未来会卖多少呢？考虑到房住不炒，大家可以自行算一下。

而晚上西区的土拍，则更是闹热，金科+美的联合体，直接将西永的一宗地，楼面价干到了元/㎡，也就是说，基本上西永这块地上的房子，下半年的建面售价应该不会低于元/㎡。

当然，这也是预测，再次提醒，房住不炒，理性购房。

03

核心区存量低，可能加速去化

攀哥再给大家分享一张图：

（图片来源：铭腾机构）

实际上，在遭受疫情影响的年，重庆住宅供应量万方，实际成交量万方；年的一季度，供应量万方，而成交量达到万方；供不应求的市场状况，在年的每一周，都体现为每周新增供应，远远不够每周的实际成交。比如最近8周，重庆的住宅供销走势，是这样的：

（图片来源：铭腾机构）

持续供不应求的结果，就是目前重庆主城的商品住宅存销比，已经降到3.8，基本上到了年初的状态，那么年市场是什么一个情况呢，房住不炒，我们不说了，点击放大，看图就是：

（图片来源：铭腾机构）

那既然现在的房子不怎么够卖了，要等年底的房子出来，都要到等到绕城高速去了，本来待售新房就不多的核心区，会不会被更多人追捧，加速去化呢？

04

窗口期可能不到半年

本次集中供地，46宗亩可建万方，其中住宅用地约万方。4月底的供地，最快也要国庆之后才能拿预售开盘，那么二、三季度的窗口期，就只能吃中期库存。

问题是，本次集中供地，渝中和江北，没有地卖了。

本次供地，集中在15个组团，中期库存合计有万方，大致情况是这样的：

（图片来源：铭腾机构）

这里面，西永的地价和房价，接下来可能都会高得让你怀疑人生，但是要看到，西永好歹还有71万方的新增供应；渝中区和江北区，是一点新增供应都没有，剩下的地，还能卖多久？

速晨君是不好说，可能不到半年吧。

05

他山之石，核心区必有双倍暴击

按照本轮土拍，测算下来，中央公园和大学城的房价，年底大概率到1.8-2.2万区间。

问题是，渝中区和江北区，都没有新增土地供应了，目前在售新房，建面2万左右，仍然还买得到，合理不？

肯定是不合理的。

他山之石的经验，一线城市的核心区，基本是郊区的2-2.5倍。

这图是4月27日，上海各区域的房屋均价。

（图片来源：贝壳）

我们可以很清晰的看到，上海黄浦包括静安的房价，基本是宝山和青浦的2倍，是奉贤的4倍左右。

一线城市走过的路，我们坚定的认为，重庆会跟着走一道。

重庆的核心区，跟近郊远郊不拉开差距，难道让所有人都住核心区？那郊区，谁去住呢？

06

品牌和品质是关键

有人一定会问：“攀哥，上海的核心区才10万左右的单价？那你在新天地、人民广场或者外滩，帮我找一套翠湖天地、海景壹号之类的房子行不”？

怎么可能，这都是上海核心区，单价20万的房子了。

上海核心区看起来10万出头的价格，实际上是太多“老破旧”，跟太少的大品牌高品质豪宅，综合下来的结果。核心区的顶豪，没有20万，很难上车。

这话可以反过来理解，一线城市核心区的顶豪，其单价基本上又是核心区均价的一倍左右。

这个规律，放在重庆一样实用，渝中区和江北，都有单价3万的房子，同样也有价格1.5万的“老破旧”一大堆。

渝中和江北，单价高的房子长什么样？

还不就是大品牌开发商，开发的高品质楼盘吗？

07

赶紧出手，年底有钱也买不到

（图片来源：铭腾机构）

回到第一张图，前6条干货讲完之后，年底之前买房买哪里，一定是红圈的核心区，大概就是地铁环线以内，大家都知道了。

那核心区又买哪里？一定是江北渝中，一是因为没有供应了，二是江北渝中，目前价格居然跟绕城高速边的，中央公园北，价格差不多，核心区甚至可能比未来的西永还低。在核心区无新增供应的背景下，“价格一样，量能不一样”的核心区，等到年底，还买不买得到？不好说。

上海的经验告诉我们，类似于黄埔静安，江北渝中这里一定会有双倍暴击。

那么，黄埔静安的新天地、人民广场、外滩，相当于重庆哪里？

渝中江北的CBD和两江四岸核心区，大概就是下图红圈内。

（图片来源：百度地图）

08

来实操一下

7条干货分享完了，在这个红圈里面，又怎么买？

这个红圈内，符合“大品牌、高品质”的在售项目，大概还有6个，这里面有千万级的豪宅（在重庆还是算总价高的了），也有单价3-4万的项目，也有单价两万多总价万出头的项目。

攀哥作为重庆地产界的一个小V，也不太好说人家不好的，得罪人的事情总是不好做。

但是帮人捡漏的事情，倒是可以提示一下：

1、图中，红色地铁1号线和蓝色3号线东西南北交汇的地方，两路口，老重庆的几何中心，项目名字叫重庆中心，近万方的超级大盘，单价两万出头，总价来万，带精装修，你就闭着眼睛买吧，

2、江北嘴的世茂·城市之门，目前江北嘴唯一看江，看洪崖洞的楼盘，景观资源无敌；重庆是五一节全国最热门的旅游城市，不缺人流量，未来不管是做民宿面对游客，还是面对江北嘴本身的高端消费人群，抑或是收藏长江上游唯一的金融中心资产，在单价2.5万的白菜价下，任何逻辑都算得过账来。

因为，有这么一组数据：

截至年上半年，在江北嘴金融核心区5平方公里的土地上，金融资产规模达1.49万亿元，相当于每一平方公里汇聚着亿，每平米汇聚着约30万的财富，金融资产规模占全市近1/3。目前，江北嘴已聚集36家世界强，多家金融机构、余家总部金融机构。接下来，这里将容纳常住人口13万，办公人口20万。

当然，到最后，我们旗帜鲜明的强调，房住不炒，理性购房。只是，房子是每个家庭最重要的资产，今后做生意实在缺钱，需要抵押房产的时候，核心区估值高，也能多抵点出来不是？而你住哪里，也决定你的通勤和生活社交半径。

回到今天的主题，刚需赶紧下手了，不要年底只能买到绕城高速的时候，再来问怎么办。

怎么办？凉拌。