重庆城市核芯区的房子，单价能卖多少？八千？1万？2万？无论如何，也不会有人相信回兴的房子连都不到！但是，这种天上掉馅饼的事情，真的就发生了！年1月14日，回兴街道兴科五路某小区一个法拍房，成交建面单价，仅仅为元/㎡。这一成交价，堪称创下了城市核芯区法拍房的新低。标的房产颜值：标的房屋：渝北区回兴街道兴科五路万福花园某栋某号土地性质：出让地地用途：城镇住宅用地建筑面积：.03㎡套内面积：.12㎡土地使用权终止日期：年3月6日欠费：欠物管费元查封情况：有查封有抵押拍卖成功后，由法院负责标的物交付成交情况：报名人数：6人出价人数：6人出价纪录：轮延时次数：次成交总价：57.15万元成交单价（建面）：元/㎡成交总价，仅相当于评估价的7折左右（成交信息）安居客的信息显示，本月，万福花园有76套房源在售。本月均价元/㎡。据此，这套6人争抢的法拍房，成功抢到手的买家，理论上，每平米节约了元。整套房屋，节约了大约39万元。问题来了：是不是每套法拍房都能捡漏？法拍房有哪些风险，该如何避坑？本市知名房产号《媒人观察》的一篇文章，有详细分析，在此原文转载，与粉丝盆友们分享！

前两天，有粉丝朋友给我们留言：

现在真要买二手房不如去买法拍房，那是真便宜。

法拍房是真便宜吗？

其实不然！

先来看一个案例。

01

法拍房便宜吗

年7月，沙坪坝土湾胜利村，一套法拍房拍卖。

砖混结构，建成于年，套内42.84平米，状况差，外面下大雨室内下小雨——典型的老破小。

房东因债务纠纷，房屋被查封拍卖。

起拍价仅20.52万元，乍一看，确实很便宜。

除了便宜，片区多年来一直传言要拆迁。

两项利好一叠加，推高了这套老破小的热度。

多人争抢，成交价突破50万，溢价率%。

最终的成交价，高出了片区同类二手房的市场价。

就价格来说，并不便宜。

这个案例说明，法拍房的价格，水很深。起拍价可能很低，但成交价，可能会较高。

（土湾一套老破小法拍房，成交价高出市价）

02

法拍房的痛

价格问题，其实并不是公众对于法拍房最大的担忧。

最大的隐忧，可能是钱房两空。一时冲动，换来一辈子伤痛！

前几天，笔者就看到一个极端案例。

去年6月，深漂22年的周某，通过公开竞买，拍下了一套法拍房。

房子位于深圳市龙岗区的中心城区，不仅位置好，价格也不错。

然而，周某取得了产权证，却一直无法住进去。

第一周去敲门，里面的人，根本不让周某进门。

第二次，他趁室内没人，把门砸了，但没有立即搬进去。

第三次上门，发现大门已被人用砖砌筑封闭了。

报了警，找了负责拍卖的法院，作为房主的周某，手里拿着房权证，却始终无法住进自己的房子里面。

这个案例说明：法拍房的风险很大，你花了几十万，几百万元的现金，最终可能落得钱房两空的结果。

03

法拍房的耙活

有人在法拍房身上吃了亏，被套牢。

也有人在法拍房身上，真正捡了漏，捡了耙活。

上海一男子，原本有一套小面积的学区房。

有了小孩，房子一下子不够住了，想换三房。

正好，去年1月份，上海将法拍房纳入了限购。法拍房的潜在买家，一下子缩水了。法拍房的价格，也一下子降了不少了。

该男子最后通过拍卖，购买到一个不错的三房。

成交价，比同地段的二手房，便宜了万元。

因为这套房子的产权比较清晰，房屋交付顺利。

还有一个例子。

北京一名男子，在年，通过法拍程序，购房了一套房子。

其成交单价，比市场价低了30%—40%。

最后，房子也顺利交付。

买家接手之后，对房屋进行了翻新，顺利入住。

（图源网络）

04

法拍房有哪些来源

上面案例说明，法拍房的林子大了，什么鸟都有。

可能有坑，

也可能捡到不错的笋盘。

如何避坑？如何在沙子中挑出金子，捡到真正的笋盘？笔者今天说些干货。

首先，我们要搞清楚，什么是法拍房？法拍房有哪些来源？

法拍房，顾名思义，就是由法院主导进行拍卖的房屋。

法拍房，一般有这样几种来源：

由银行贷款产生：按揭购房，或者用房屋作抵押进行其它贷款。当事人无法偿还贷款时，银行便会向法院起诉并申请强制执行。被抵押的房屋，将进行司法拍卖。

由民间借贷产生：民间借贷还不上时，债权人也会通过司法程序，查封债务人的不动产，然后通过司法拍卖来偿还债务。

由金融犯罪产生：金融犯罪案件当中被查封的房产。

司法没收的房产：刑事案件，或者贪腐案件中依法没收的房产。

无主财产：无人认领的房产，通过司法拍卖变现，充公国库。

破产财产：公司破产了，登记在公司名入的房产，有可能被拍卖。

其它民事案件产生的执行标的：其它民事案件，比如民事赔偿案件中，如果当事人无法履行生效的赔偿义务，根据原告的申请，被执行人如果有房产的话，可能被查封并拍卖。

（图源网络）

05

法拍房有哪些风险

买房子，其实都是有风险的。

买新房，有开发商爆雷停工接不到房子的风险；还有以次充好，严重减配的风险。

买二手房，有可能买到产权不清晰，接了房，入住不了的风险。

买法拍房，同样也有风险，而且，法拍房的风险可能更多。笔者梳理，主要有这些风险：

其一，无法交付的风险

买了法拍房，也顺利过户，但标的房屋有人居住，赖着不走，无法交付。买受人无法住进去。如果标的房屋是被执行人唯一的房产，强制腾空，被执行人无家可归，无处可住，这种情况下，很难强制执行。

无法交付的风险还有一种情况，就是被执行人耍无赖，根本不讲理，就是不腾房，拍下这种房子，就麻烦了。

（图源网络）

其二，不能迁户口的风险

法院只负责房产本身的拍卖过户，不负责标的房屋户口的迁移。

其三，有租赁的风险

如果标的房屋此前有租赁合同，那么，一般情况下，买卖不影响租赁。也就是说，假如标的房屋在拍卖前签了十年二十年的租赁合同，拍卖过户之后，租赁合同仍然有效。搬不搬，就看协商和对方愿不愿意了。

其四，欠房产税风险

比如去年11月，重庆著名的富人区金开大道上，一个独栋大别墅，因房主欠债千万元，其名下独栋被拍卖。

该栋别墅，从年到年，已欠下房产税14万余元，还有滞纳金。这笔欠税，是要买受人来承担的。

（图源网络）

其五，欠费风险

一般来看，但凡被拍卖的房产，多多少少都会有欠费的情况，多是拖欠物管费。

上面说的那个经开大道标价千万元的独栋别墅，从年起，就拖着物管费没有交，截至年，物管欠费已高达9.8万元。

标的房屋的物管费，如果没有明确约定的，一般都是由买受人承担的。

其六，违建风险

许多标的房产，存在着加建改建等违法建设的情况，如果违建涉及到被执法部门处理，也是由买受人承担。

其七，凶宅风险

如果标的房屋曾经发生过刑事案件，拍卖公告也没有义务要告知，这种房子买过来之后。自住需要勇力，再次出手需要运气。

其八，产权风险

作为买受人，很难了解到标的房屋的实际产权情况，如果房屋不符合办理的条件，有可能过不了户，办不了产权。

（图源网络）

其九，其它税费风险

标的房屋可能要补交各种税费，比如，商用和公司产权，要产生大额的土地增值税；涉及遗产继承的房屋，可能会出现遗产税是否已交纳；另外，划拨的土地性质，还要补充土地出让金。

其十，债务风险

如果原房主欠了很多的债务，后来跑路了。你拍下了债主的房产，其它债权人，可能三天两头来追讨债务，让你烦不胜烦。

06

法拍房如何捡漏

法拍房的耙活，应该如何捡，才能尽可能地避免风险呢？我们也总结了几点。

第一步：一字不落地阅读拍卖公告

公告一般很长，信息量很大。

笔者长期看法拍公告，把里面的信息，分为两大类：一类是标的房屋本身的信息。二类是风险提示信息。

标的房屋本身的信息包括面积、户型、建筑年代、结构、土地性质，房屋用途，有无抵押，有无查封，产权情况、评估价等等。

风险提示信息包括：有无查封，有无抵押，是否空房，有无违建，有无欠费，欠多少，法院负不负责清场交付等等。这些信息，都在拍卖公告里。

（图源网络）

第二步，挑出目标对象

一般来看，房屋状况较好、土地性质是出让、用途是住宅、非集体产权、价格比市价略低等条件的标的房产，可以重点
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