重庆是我国的第四大直辖市，重庆的房地产市场是典型的西部地区大城市的房地产市场特征。

重庆的城市面貌、地理环境，使整个重庆市的城市格局和房地产板块在国内独树一帜，所以我们称重庆为山城。其实是山水之城，山和水之间反复的穿插交错，使整个重庆的城市格局非常独特。

重庆很大，重庆的楼很密重庆的交通包含轨交高架路、大桥非常的复杂，这在全国是有名的。跟成都一样，重庆被列为国家的中心城市。所以为了实现国家中心城市的总目标规划，除进一步明确的包含社会、经济、文化、基础设施、生态建设、城市形态等综合指标。即具有强大的区域组织功能的国家中心城市，它具有一定的区域的独立性、核心性。在西部地区率先建成全面小康城乡统筹的直辖市，建成我国重要的先进制造业基地、科技创新基地和内陆开放基地、高地，功能完善的西南地区综合交通枢纽和国际贸易大通道。

重庆下面的话还有很多的县市，这个主城区尤其是都市发展区。提出了优化都市功能区的空间布局，我们看一下要点：要发挥两江新区国家级开发区的引领作用。提升产业集聚功能，发展中央商务区及观音桥等城市副中心、化龙桥等商务集聚区，构建以中央商务区为核心，多中心、多点串联的金融商务服务功能。发展以沙坪坝学区、大学城等为主题的环中梁山山创新群，提升科技创新功能。

从中可以知道的话，整个两江新区和传统的中央商务区。这是构成整个城市职能的两个重要的支点。

重庆市的城市格局呢，因为重庆正好是处于江河之间，被条状的山脉所隔离，所以地形比较复杂，这种地形在国内非常罕见。成都呢它虽然也是西边儿有龙门山，东边儿有龙泉山，山之间的平原地带比较宽阔，所以说城市的空间比较的大。

而重庆市的城市空间就比较的狭窄，造成了重点的方向只能是往南往北发展。北边相比南边儿是更加的开阔，所以说这个是在重庆的北部就规划了著名的两江新区。

两江新区这个是国家级新区，同时也是中国内陆的第一个国家级开发开放新区。第一个是浦东新区，第二个是天津的滨海新区，第三个就是重庆两江新区。所以可以看出来，对于重庆这个直辖市建立新区国家还是非常重视的。二零一零年的话，批准建立两江新区。

加上二零一七年最新成立的雄安新区，目前国家全国有十九个国家级新区。在这十九个当中，整个新区建设最好，对房地产拉动作用最大的首当是浦东新区，这个成绩是有目共睹的。其次我就认为是两江新区，为什么不是滨海新区呢？虽然滨海新区比两江新区成立的还要早，但是滨海新区距离天津的主城区过远，导致滨海新区的房地产价值受到了一个严重的制约。

而两江新区它的地形地貌跟浦东新区比较类似，甚至从潜力上讲从这个自然条件上讲，比浦东新区刚刚开发的时候，这个地理位置还要好。因为浦东新区以前的时候是黄浦江，西边叫浦西主要的城市功能是在浦西的，浦东开发之前，整个浦东是处于一个比较落后待开发的状态。但是两江新区呢，它在开发之前，像江北区的一些板块都已经比较成熟了，也包含渝北的一部分。所以说两江新区它主要包含的是江北、渝北和北碚的三个行政区，所以它的自然条件非常好，就是紧贴着原来的市中心的核心区。

目前来看，从房地产的价值来看，两江新区的发展对于楼市的价值提升。作用也是仅次于浦东新区的。所以说必须要非常重视两江新区的这样一个功能定位及它对于整个重庆房地产板块的拉动作用。

重庆市的这种地貌，注定它要在江渝北，尤其是渝北为主，包含北碚这个方向进行发展。他的空间主要是在北边。所以这就注定的这个重庆市从二零一零年整个城市发展的格局，整个城市的资源资金、人才、人力、物力是往两江新区这边倾斜的。

我们知道我们要去找房地产的好板块，犹如去碳矿挖金，那就是要跟着整个城市规划和整个城市资源倾斜。社会资金往哪里去砸，我们就是跟着这个线索进行淘宝淘金。这是一个大体上的一个指南针，我们锁定了两江新区，作为我们淘宝的核心区域。

那我们再来进一步聚焦两江新区，他有自己的规划，两江新区的一个主要规划就是一心四带，一心是金融商务中心，其实就是以江北区和部分的渝北区为主，主要包含石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北嘴、龙溪、龙山龙塔、天宫殿人和镇等等这是基本上就是我们所谓的江北渝北的中心区。这是一个金融商务中心。

其实呢原来的核心区cbd是在解放碑的，就是渝中区的解放碑。现在新的cbd是一个金三角：原来的解放碑加上江北嘴，就是两江新区的金融商务区再加上弹子石这三个板块构成了目前整个重庆市的中心。

第二就是四带，四带的话是都市功能产业带、高新技术产业带、物流加工产业带和先进制造产业带。产业对于整个城市房地产板块的作用通俗来讲就是有人的地方就有希望。产业，我们首先要找的是那些产业在哪些板块？先来对重庆主城板块有个大概的了解。

金融产业，这是最高的了，主要就是在江北嘴金融区。其次是专用产业，高新科技产业、现代服务业。然后才是所谓的制造业。然后才是物流、港口。

高新技术产业带这个主要包裹蔡家、礼嘉、水土复兴等板块，主要是集中在江渝北区的西北部尤其是北碚。这个板块离市中心距离最远一点，但是是可以考虑的，后面我会再进一步展开。

都市功能产业带，这个主要包含大竹林、礼嘉、鸳鸯、翠云、悦来双龙双湖回兴等镇。这个主要就是贴着金融商务区向北发展，是属于渝北区的中心地带。主要是一些综合性的城市功能，主要是服务业为主吧。

物流加工产业带，这个主要包含是保税港、铁山坪、玉峰山两路、双凤桥等街镇。飞机场机场及临港的相关的产业，这个产业一般都是属于中性稍弱的产业，它对楼市的拉动作用比较弱。

先进制造业，它主要包括郭家沱、鱼嘴、复盛、龙兴、石船等镇。这个带主要分布在重庆市主城区往东边走，再过一道山，然后是一个类似盆地的状态。这个产业仅好于物流加工产业，所以虽然那边的话有一些类似汽车节能环保等制造业，但是我也不宜特别看好这个板块的楼市。

我们再进一步去看我们再分为几个板块。

整个两江新区又分为八城，什么说法呢？八城的话呢就是类似这种新城，它规划了八个新城，我把八个新城的这个情况稍微介绍一下，然后我们去找一些比较好的房地产的升值板块。

龙盛产业新城，这个就处于刚才说的这个制造业产业带上这个以制造业为主的新城。我不做重点推荐。

第二个是水土高新城，就是以两江国际云计算产业园、中科院、重庆绿色智能技术研究院、国际医疗城等等为依托的一个高新产业集聚带。这个板块是整个两江新区当中的一个重点的高新科技产业带。这个的话发展起来当然是极好的，不过因为太过靠北，如果没有发展起来就很容以产生风险。

第三个城照母山科技创新城，但其实产业比较复杂，除了高新科技产业之外，还包含金融金融副中心包含商务中心这样的定位。所以它是一个很综合的金融商务板块加上科技创新产业，还有一些中高档宜居居住住宅楼，所以这个板块是比较好的一个价值板块。

第四是礼嘉商务智慧中心，这个是近几年新兴的板块，重点推进的是生态总部与商务楼宇、新型购物中心，如龙湖天街、华侨城欢乐谷等大型设施建设。所以它兼顾商务及旅游还有部分的居住功能，而且他还跟中央公园有一个互动。中央公园和重庆的国际博览中心有个互动，相距不远。

第五个是悦来生态新城。悦来生态新城它主要是依托重庆国际博览中心。更细分的有三块：海绵城市、生态城、智慧城市，重点发展会展旅游、国际交往、高端居住等等。所以悦来这个板块定位就比较的高端，同时呢他还辐射到中央公园中心商务区，享有重庆最好最顶端的配套，且对周边有强大的虹吸能力，因为越来越来再往东边走，就是中央公园板块。

所以悦来跟中央公园公园板块基本上是一个大板块，是一个比较好的板块，这几年比较热。

江北嘴金融城这个不说了，刚才已经说过了。还有最后一个是保税港国际新城。这个保税港呢当然是靠近长江水道，但是呢这个新城位置上稍微差一点，它是在龙盛产业新城的南侧临江。

这是八个产业新城，另外还有八园。

八园主要是指产业园，这个产业园就是跟八城之间有一些功能上的重叠，就不再进一步细说了，我们只要知道这八个新城的大体方位和功能，就大概能够判断其房地产的升值潜力。

好，这是大体上把整个重庆市的城市格局和城市规划及两江新区做了一个介绍。那接下来呢我们就最关键的一个东西，就是推荐几个重点的具有升值潜力的板块。我们展望未来的五到十年。

我推荐大概八个具有潜力的板块，这个潜力的大小就按照顺序来排，排名第一的潜力是最大，排第八的潜力有潜力，但是相比第一要差很远，是这个逻辑。

明天更新下篇！首发于山城小易安家